ИНФОРМАЦИЯ ОТНОСНО ПРИЛАГАНЕ НА ЗУЕС – Район Южен

Указания към управителите на сгради или входове в режим на етажна собственост на територията на Район „Южен“

Обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради /входове/ в режим на етажна собственост се уреждат в Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/. • Собствениците имат право да използват общите части на сградата според тяхното предназначение и да участват в управлението на етажната собственост.

• Собствениците са длъжни да не пречат на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата /входа/, да не причиняват вреди на други обекти и общи части на сградата, да не завземат общи части на сградата, да не извършват в своя самостоятелен обект действия, които създават безпокойство за другите собственици, да спазват изискванията на нормативните актове при отглеждането на животни в жилищата си, да не накърняват добрите нрави, да изпълняват решенията на общото събрание на собствениците, да заплащат разходите за ремонт, обновяване, управление и поддържане на общите части, да спазват санитарните и хигиенните норми, да осигуряват достъп в своя самостоятелен обект за извършване на дейности свързани с поддържане и проверка на състоянието на инсталациите и конструктивните елементи на сградата, да изпълняват задълженията си предвидени в правилника за вътрешния ред.

• Книга на етажната собственост се създава, съхранява и поддържа във всяка сграда или вход в режим на етажна собственост. Всеки собственик или ползвател е длъжен в 15-дневен срок от придобиване правото на собственост да впише в книгата данните си или промяната на обстоятелствата.

• Управлението на етажната собственост обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда /вход/ в режим на етажна собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите. Органите на управление са общо събрание и управителен съвет /управител/. Общото събрание приема, изменя и допълва правилника за вътрешния ред, избира и освобождава членове на управителния съвет /управител/, членове на контролния съвет /контрольор/ и касиер, определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части, за фонд „Ремонт и обновяване“, приема план за извършване на ремонти, приема решения за извършването на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането и възстановяването на общите части и др.

• Общото събрание се свиква най-малко един път годишно. То може да бъде свикано по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20% идеални части от общите части на сградата или от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи. При нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването и от собственици имащи най-малко 20% ид. ч. от общите части. Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които го свикват и се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7дни преди датата на събранието. Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67% ид.ч. от общите части на етажната собственост. В случай, че липсва кворум събранието се отлага с 1час, провежда се и се счита за законно, ако са представени не по-малко от 33% ид.ч. от общите части на етажната собственост, но в случай че отново липсва изискуемият кворум, събранието се провежда на следващ работен ден и ако пак липсва кворум от 67% ид.ч. от общите части то се провежда по предварително обявения дневен ред и се счита за законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени. Протоколът на общото събрание се изготвя в 7-дневен срок от провеждането му и се подписва от председателстващия и протоколчика и същият се поставя на видно място.

• Управителен съвет /управител/ се избира за срок до две години. Управителният съвет се състои от нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-малко от трима, които избират от своя състав председател. Управителите или председателите на управителните съвети на сгради или отделни входове подават в едномесечен срок от избирането им уведомление в районната администрация по образец.

• Избор на нов управителен съвет /управител/ се провежда не по-късно от датата на изтичането на мандата.Управителният съвет /управителят/ продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управителен съвет /управител/. Управителният съвет /управителят/ организира изпълнението на решенията на общото събрание , следи за спазването на вътрешния ред в етажната собственост, съхранява протоколната книга, книгата за приходите и разходите и други документи свързани с етажната собственост, представлява етажната собственост в отношенията и с органите на местната власт и с други правни субекти, създава съхранява и поддържа книгата на собствениците и др. Управителният съвет /управителят/ се отчита с писмен доклад пред общото събрание в края на мандата си. При избор на нов управителен съвет /управител/ съхраняваните документи, както и наличните парични средства, данни за банкови сметки и банкови карти се предават с протокол, който се подписва от членовете на предишния управителен съвет /управител/, от членовете на новоизбрания управителен съвет/управител/, от председателя на контролния съвет /контрольора/ и от касиера. По решение на общото събрание може да бъде избран контролен съвет /контрольор/ за срок от две години, като се отчита с писмен доклад пред общото събрание в края на мандата.

• Решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им по реда на ЗУЕС. В случай, че собственик, ползвател или обитател не изпълни решение на ОС в определения срок, председателят на управителния съвет /управителят/ може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал.1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание. Общото събрание може да поиска предварително изпълнение на решение, свързано с извършването на разходи за необходим ремонт. Всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание, като молбата се подава пред районния съд в 30-дневен срок от оповестяването на решението по реда на ЗУЕС. Подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго. Собствениците се представляват пред съда от председателя на управителния съвет /управителя/ или упълномощено от тях лице.

• Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване се извършва по решение на общото събрание на собствениците, разходите за които се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. Всеки собственик може да извърши със собствени средства необходим ремонт на общи части без решение на общото събрание. Направените разходи за негова сметка, с решение на общото събрание се възстановяват или се прихващат от дължимите от него вноски по фонд „Ремонт и обновяване“ след представяне на документи, удостоверяващи плащанията. Ако разходите, извършени от собственик не бъдат възстановени, той има право да предяви иск срещу останалите собственици. В случай, че сградата /входа/ се нуждае от неотложен ремонт, с решение на управителния съвет /управителя/ незабавно се отпускат финансови средства от фонд „Ремонт и обновяване“, като ежемесечните вноски са в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици, но не по-малко от 1% от минималната работна заплата за страната.

• Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят по равно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите, като не се заплаща за деца ненавършили 6-годишна възраст и собственици, ползватели и обитатели, които пребивават в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. Общото събрание с мнозинство повече от 50% от идеалните части от общите части, може да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50% от разходите за управление и поддържане.За отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет /управителят/. Собственици, ползватели и обитатели, които отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат разходи за ел. енергия, вода, почистване на общите части и абонаментно обслужване на асансьора за всяко животно в размер като за един обитател.

• При констатиране на разрушаване на общи части на сградата /входа/ или установяване на щети в отделен апартамент незабавно се уведомява председателя на ЕС /управителя/ с цел изясняване на причините за тяхното настъпване и предприемане на действия за отстраняването им. При необходимост се съставя констативен протокол с двама свидетели, който се съобщава на собствениците на общо събрание. На причинителя на щетата се връчва покана за отстраняване на проблема в определен срок.

ЕНЕРГИЙНО ОБНОВЯВАНЕ НА БЪЛГАРСКИТЕ ДОМОВЕ

Национална програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради

На 29.04.2015 г., на заседание на Министерския съвет бе приет проект на Постановление за изменение и допълнение на Постановление № 18 на Министерския съвет от 2015 г. за приемане на Национална програма за енергийна ефективност на многофамилните жилищни сгради, за условията и реда за предоставяне на безвъзмездна финансова помощ по програмата и за определяне на органите, отговорни за реализацията й (Обн., ДВ, бр. 10 от 6 февруари 2015 г., попр. ДВ, бр. 18 от 10 март 2015 г.). Одобрените изменения в Методическите указания по Националната програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради са в следните насоки: При наличие на свързано строителство, а именно няколко блок-секции или сгради (блокове), които са свързани помежду си, т.е. не са отдалечени една от друга и образуват общ архитектурен ансамбъл, следва групата от блок-секции/сгради да кандидатства заедно по Националната програма. По изключение, при невъзможност за участие на цялата група и по преценка на общината, от съответната група може да бъде допуснато да кандидатстват минимум половината от свързаните блок-секции/сгради, които следва да покриват изискването за минимум 36 самостоятелни обекта и да са последователно разположени. Това изключение важи за група от минимум от две блок-секции или за група от повече от две свързано застроени сгради. По изключение и по преценка на общината през 2015 г. могат да бъдат одобрявани за обновяване и сгради с минимум 32 самостоятелни обекта с жилищно предназначение, които са построени преди 1975 г. и са с доказани конструктивни проблеми. По изключение и по своя мотивирана преценка общината може да допусне одобрение на сграда ако не са представени документи/декларации за осигуряване на достъп до всички самостоятелни обекти. Изключението може да се прилага за не повече от 5% от самостоятелните обекти. При това изключение общината следва да намери подходящо техническо решение, да се извършат дейностите по обновяването, включително и в съответните самостоятелни обекти при необходимост, с оглед постигане на цялостна визия на сградата и клас на енергопотребление „С“ в съответствие с Наредба № 7 от 2004 г. за енергийна ефективност на сгради. При това изключение общината задължително следва да съблюдава изискванията на програмата по отношение на схемата за минимална помощ и за тези самостоятелни обекти, за които не е представена декларация-образец за достъп (приложение № 12). Ако сред тях има самостоятелни обекти, които се използват за извършване на стопанска дейност, в т.ч. и в случаите на отдаване под наем или извършване на дейност от търговци и/или лица със свободни професии, то към тях задължително са приложими правилата на схемата за минимална помощ. При това изключение задължително решенията на сдружението за осигуряване на достъп до самостоятелните обекти и за съгласие за изпълнение на предложените в резултат на техническото и енергийното обследване допустими дейности се внасят за приемане от общото събрание на собствениците при изискванията за кворум и мнозинство съгласно ЗУЕС. След направен преглед и детайлен анализ на одобрените към момента сгради, като бяха отчетени и параметрите на публикуваните обществени поръчки от общини заложеният лимит за техническо обследване и обследване за енергийна ефективност е актуализиран от 200 млн. лв. на 100 млн. лв. Пазарната цена на предлаганата услуга е по-ниска. Редуцираната сума остава в програмата и ще бъде използвана за същинските дейности по обновяването. Във връзка с последните промени в Наредба № 7 от 2004 г. за енергийна ефективност на сгради са направени изменения и допълнителни разяснения в Методическите указания. С цел по-доброто разбиране на някои текстове са направени допълнителни разяснения, както и са отстранени несъответствия в документи, приложения към Методическите указания. С оглед въведеното изключение в Методическите указания по отношение осигуряване на 100% съгласие за достъп до всички самостоятелни обекти са разработени три нови приложения – образци към Методическите указания: приложение № 15 – образец „Покана за ОС на собствениците“; приложение № 16 – образец „Протокол от залепване на поканата за свикване на ОС на собствениците“; приложение № 17 – образец „Протокол за проведено ОС на собствениците (етажната собственост)“. Добавено е и ново приложение № 4 към „Договор за целево финансиране“ (Приложение № 11).Промените по документите са маркирани в цвят. Заявления за интерес и финансова помощ, подадени в общината, за които процедурата по оценка не е приключила, ще се разглеждат по новия ред, без да е необходимо да бъдат допълвани и променяни съобразно изменените образци на документи, с изключение на случая на прилагане на изключението за осигуряване на достъп до всички самостоятелни обекти, при който подаденото Заявление за интерес и финансова помощ е необходимо да се допълни с Приложение № 15, Приложение № 16 и Приложение № 17 от Методическите указания.

За се възползвате от тези предимства разгледайте методическите указания:ВАЖНО – Изменени Методически указания и приложения (април 2015)